Comprendre et maîtriser le calcul de la surface de plancher est essentiel pour tout projet immobilier ou de construction. Que ce soit pour déterminer ses droits à construire, connaître les règles d’urbanisme applicables ou encore estimer le tarif d’un permis de construire, ces informations sont indispensables. Dans cet article, vous allez découvrir comment déterminer cette surface en respectant les normes en vigueur et en tenant compte des différents paramètres tels que les niveaux, les façades et la hauteur.
La notion de surface de plancher expliquée
La surface de plancher est une mesure qui prend en compte l’ensemble des surfaces closes et couvertes d’un bâtiment, calculées à partir du nu intérieur des façades. Elle est exprimée en mètres carrés et s’applique aussi bien aux constructions existantes qu’aux projets de nouvelles édifications.
Son calcul permet notamment :
- D’évaluer vos droits à construire en fonction du Plan Local d’Urbanisme (PLU) et des règles relatives au coefficient d’occupation des sols (COS)
- De vérifier la conformité d’un projet avec les règlements d’urbanisme et les servitudes attachées au terrain
- De déterminer le montant de certaines taxes liées à la construction, comme la Taxe d’Aménagement (TA)
- De chiffrer les coûts engendrés par un projet de construction ou d’extension.
Comment calculer la surface de plancher ?
Le calcul de la surface de plancher est régi par l’article R.112-2 du Code de l’urbanisme et prend en compte trois étapes :
- L’addition des surfaces closes et couvertes, au nu intérieur des façades, constituant le bâtiment
- La déduction des surfaces non prises en compte dans le calcul (voir ci-dessous)
- Allègements eventuels des impôts locaux et autres taxes avec bonifications pour respect des normes environnementales.
Addition des surfaces closes et couvertes
Pour déterminer la surface totale de votre plancher, il suffit d’additionner les surfaces closes et couvertes des différents niveaux du bâtiment. Pour ce faire, mesurez chaque zone en utilisant le nu intérieur des façades comme base de calcul. Par exemple, si un niveau mesure 10 mètres sur 5 mètres, sa surface sera de 50 m².
Déductions spécifiques
Certaines surfaces ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface de plancher, telles que :
- Les vides sanitaires, caves et sous-sols non aménageables
- Les combles non aménageables
- Les escaliers et gaines techniques internes
- Les terrasses et garages extérieurs ayant une hauteur inférieure à 1,80 mètre
- Les aires de stationnement couvertes ou non, en surface supérieure à 500 m²
Ainsi, il convient de soustraire ces surfaces du calcul initial pour parvenir à la surface de plancher exacte.
Les spécificités à prendre en compte
Afin d’être le plus précis possible dans votre calcul, voici quelques spécificités auxquelles il est nécessaire de faire attention :
Le niveau
Un niveau est déterminé par une différence de hauteur entre deux niveaux successifs. Si vous construisez un étage supplémentaire, n’oubliez donc pas d’inclure cette nouvelle surface dans votre calcul.
La façade
Le nu intérieur de la façade doit être respecté : c’est-à-dire que l’épaisseur des murs porteurs et des cloisons ne doit pas être intégrée au calcul de la surface de plancher. De même, les balcons et terrasses extérieures sont exclus du calcul tant qu’ils ne sont pas totalement intégrés au bâti.
La hauteur sous plafond
Pour qu’une surface soit prise en compte dans le calcul de la surface de plancher, elle doit avoir une hauteur sous plafond minimale de 1,80 mètre. Les espaces dont la hauteur est inférieure à cette valeur, tels que les combles perdus, ne sont pas considérés dans les calculs.
En somme, comprendre et maîtriser le calcul de la surface de plancher est essentiel pour tout projet immobilier ou de construction. En respectant les différentes étapes et conditions mentionnées ci-dessus, vous pourrez déterminer avec précision cette mesure qui impacte de nombreux aspects, tels que vos droits à construire, la conformité de votre projet et l’estimation des coûts associés.
